VENDERE CASA
CONTROLLI TECNICI E AMMINISTRATIVI PRIMA DEL ROGITO
Prima di vendere casa è importantissimo verificare la completa regolarità tecnica e amministrativa e controllare lo stato di fatto dello immobile per evitare situazioni spiacevoli una volta sottoscritto una proposta di acquisto o un preliminare di vendita con un potenziale acquirente del Vostro immobile. Di seguito troverete un elenco di aspetti da controllare prima di mettere in vendita lo immobile.
Quando si vende un immobile, l’ unico responsabile della conformità dell’ immobile e degli impianti ivi presenti è il legittimo proprietario.
Il Venditore, prima di mettere un immobile sul mercato, dovrebbe verificare con il proprio consulente o tecnico di fiducia le caratteristiche e i documenti dell’ immobile, per non trovarsi a spiacevoli sorprese prima dell’ atto definitivo di compravendita con spese impreviste per sanare eventuali difformità (cioè differenze tra i progetti depositati in Comune, la planimetria catastale e l’ effettivo stato dei luoghi dell’ immobile) riscontrate o peggio ancora, ad affrontare cause civili per eventuali abusi non sanabili.
Il Venditore, in particolare, oltre alla documentazione catastale e ipotecaria, che è facilmente reperibile presso l’ Agenzia delle Entrate, dovrebbe verificare la conformità edilizia-urbanistica presso i competenti uffici Comunali, tramite l’ analisi dei seguenti documenti:
- Autorizzazione edilizia: licenza edilizia, concessione o permesso a costruire;
- Progetto edilizio collegato all’ autorizzazione edilizia;
- Certificato di abitabilità o agibilità.
Di solito questi problemi sorgono al momento del rogito notarile grazie a notai scrupolosi che richiedono la verifica della conformità edilizia-urbanistica, ma in quel momento le parti hanno, solitamente, già firmato la proposta di acquisto o il preliminare di vendita e quindi c’è il rischio di entrare in un contenzioso civile; meglio quindi che le verifiche vengano fatte subito, direttamente o con l’ ausilio di un consulente esperto in materia edilizia come un geometra, un ingegnere, un architetto.
REGOLARITA’ URBANISTICA
La regolarità o conformità urbanistica di un immobile è il primo fondamentale aspetto da verificare. Per farlo è necessario confrontare lo stato di fatto dell’ immobile con il titolo abilitativo autorizzativo con cui è stato realizzato (o modificato) l’ edificio. Il titolo può essere:
- Licenza edilizia (edifici costruiti prima dell’anno 1977);
- Concessione edilizia (edifici costruiti tra il 1977 e il 2003);
- Permesso di costruire (edifici costruiti dopo il 2003);
- Concessione in sanatoria (se l’edificio è stato realizzato in maniera difforme o senza titolo abilitativo ed è stata accettata la richiesta di condono o, appunto, di sanatoria).
Se l’ edificio è stato realizzato prima del 1 settembre 1967 è comunque necessario verificare la regolarità urbanistica. Gli edifici realizzati prima di questa data sono solamente commerciabili senza che vengano inseriti nell’ atto gli estremi della licenza edilizia.
Per verificare la regolarità bisogna confrontare il disegno del progetto edilizio approvato dal Comune con lo stato attuale dell’immobile; se il disegno mostra differenze sostanziali come una stanza non esistente, un balcone posizionato in maniera differente, una finestra di dimensioni differenti, etc…… la regolarità urbanistica è compromessa e l’immobile ha dei vizi che potrebbero creare problemi per la vendita. Per regolarizzare, il Venditore può procedere con una sanatoria, ma non sempre è possibile sanare queste difformità, per questo sarebbe fondamentale verificare la regolarità urbanistica dell’immobile prima di metterlo in vendita.
REGOLARITA’ CATASTALE
Il catasto è gestito dall’Agenzia del Territorio e conserva i dati (planimetria, rendita, intestatari, etc.) del patrimonio immobiliare. Ha una funzione fiscale e non autorizzativa e i dati presenti al Catasto non sono “probatori”. Dal 1 luglio 2010 è obbligatorio nel Rogito notarile, dichiarare la conformità catastale, cioè bisogna dichiarare la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali.
La dichiarazione può essere asseverata da un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto); la assenza di questo attestato può comportare problemi (sino alla nullità dell’ atto) in sede di compravendita.
Alcune irregolarità (come un tramezzo demolito e non rappresentato nella planimetria catastale) sono molto frequenti ma possono essere risolte con un costo contenuto. La regolarizzazione è più complessa se le modifiche non sono mai state denunciate al Comune.
Prima di vendere un immobile bisogna quindi verificare se la planimetria catastale depositata al catasto, è conforme al titolo abilitativo con cui è stato realizzato l’edificio e allo stato di fatto dello immobile cioè lo stato urbanistico, quello catastale e lo stato di fatto devono coincidere. Il Venditore, alla sottoscrizione per accettazione di una proposta di acquisto o alla sottoscrizione del preliminare , deve dichiarare la conformità catastale e urbanistica e in caso di difformità sarà il venditore che provvederà, a sue spese, alla regolarizzazione.
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Prima di mettere in vendita un immobile è obbligatorio avere l’ A.P.E. ( Attestazione di Prestazione Energetica) che contiene la
Nel caso si debba vendere la propria abitazione o stipulare un nuovo contratto di locazione per trovare un inquilino, i relativi annunci commerciali tramite tutti i mezzi di comunicazione devono riportare obbligatoriamente l’ Indice di prestazione energetica (Ipe) dell’ involucro edilizio e globale dell' edificio o dell’ unità immobiliare e la classe energetica corrispondente, contenute nell’ attestato di prestazione energetica. Durante le trattative di compravendita o di locazione, venditori e locatori devono rendere disponibile al potenziale acquirente o al nuovo conduttore l’ attestato di prestazione energetica. In caso di vendita l’attestato dovrà essere consegnato all’acquirente, così come in caso di locazione al conduttore.
CONFORMITA’ DEGLI IMPIANTI
Il certificato di conformità degli impianti viene rilasciato dall’impresa che ha realizzato gli impianti nello edificio. Questo documento è normato dal DM 37/08 e può essere sostituito dal DIRI (Dichiarazione di Rispondenza).
Il certificato di conformità degli impianti, nonostante sia fondamentale per ottenere il certificato di agibilità, non va presentato obbligatoriamente al Rogito.
Il certificato è necessario per modificare o aprire nuove utenze per l’ energia elettrica e il gas.
L’acquirente, prima di effettuare l’offerta, può richiedere di controllare se gli impianti sono a norma ed eventualmente farsi rilasciare il Certificato di Conformità o la Dichiarazione di Rispondenza (DIRI).
CERTIFICATO DI AGIBILITA’
E’ un documento che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici. Questo certificato permette di verificare il rispetto di tutte le normative edilizie. Viene rilasciato entro 15 giorni dalla fine lavori ma nel passato sono stati molti gli immobili che non lo hanno ottenuto. Inoltre in caso di condono edilizio il certificato deve essere aggiornato.
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